Avec une collecte brute de plus de 9 milliards d’euros en 2019 et un rendement moyen de 4,40%, l’investissement en parts de SCPI s’est hissé parmi les investissements les plus plébiscités par les Français. Cependant, la crise sanitaire et économique que nous traversons peut quelque peu affoler les investisseurs. Alors à quoi faut-il s’attendre, et de quelles armes disposent les maisons de gestion pour faire face ?
Le rendement d’une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est corrélé à l’économie réelle. La SCPI investit dans des biens immobiliers hébergeant bureaux, commerces, hôtels… Ses revenus émanent des loyers qu’elle perçoit de ses locataires, qui sont ensuite reversés aux porteurs de parts. La mise à l’arrêt de l’économie à cause de la pandémie de Covid-19 a mis à mal certaines entreprises. Si ces entreprises ont des difficultés à payer leurs loyers, le rendement de la SCPI est logiquement directement impacté.
Comment les SCPI peuvent-elles faire face à une baisse de revenus ?
La diversification du parc immobilier d’une SCPI est un des éléments clés pour faire face à une baisse de rendement généralisé. Contrairement à un investisseur particulier, la SCPI investit dans différents biens, occupés par différents locataires. Si un locataire est défaillant, cela impactera le rendement de façon modérée, la mutualisation du risque faisant effet.
La diversification sectorielle jouera également un rôle. Les SCPI investies sur les actifs de bureaux, représentant plus de 60% du marché, devraient être plus protégées, les locataires étant principalement de grandes entreprises ayant signé des baux long terme. Les SCPI se situant sur des localisations prime tireront certainement leur épingle du jeu si le télétravail se généralise.
Les SCPI investies dans des murs de commerces (représentant un peu moins de 20% du marché) risquent de subir de façon plus violente la crise. Le confinement ayant entraîné la fermeture temporaire de nombreux magasins, certains locataires sont en difficulté et demandent le recours au report, voire à la suspension du paiement des loyers.
En ce qui concerne les SCPI spécialisées, l’impact dépendra du secteur d’investissement. Les SCPI spécialisées dans le secteur de la santé s’en sortiront sans encombre, mais celles spécialisées dans le tourisme risqueront de rencontrer de plus grandes difficultés.
Le RAN (Report À Nouveau) pourrait permettre de réduire l’impact de la baisse de revenus que les SCPI ont pu subir au cours du deuxième trimestre 2020.
Le report à nouveau est une réserve non- obligatoire mise en place par les sociétés de gestion pour pallier certaines fluctuations de loyers. Lorsque la SCPI perçoit les loyers des locataires, elle peut, au lieu de tout reverser aux associés, garder une partie en réserve. Cette réserve prend tout son sens en cas de difficultés conjoncturelles (un taux de remplissage moins important par exemple) ou structurelles (une baisse des rendements locatifs par exemple) qui donneraient lieu à une baisse des rendements. La SCPI pourrait alors piocher dans ce fonds pour maintenir son niveau de distribution.
Ce fonds est exprimé en pourcentage du dividende et en jour. Un RAN de 100 jours par exemple signifie que la SCPI est capable d’assurer le versement des dividendes pendant 100 jours même si elle ne perçoit pas de loyer.
En cette période, les SCPI qui seront le moins impactées par la crise seront sûrement celles qui ont, au fil des années, abondé ce fonds.
Comment les SCPI peuvent- elles faire face à une baisse de valorisation ?
L’investissement en parts de SCPI n’étant pas un investissement à capital garanti, une variation de la valorisation des parts peut intervenir à la hausse mais également à la baisse.
En 2008, après la crise, le prix des parts de SCPI a baissé en moyenne de 5,38%. Sur la même période, le CAC 40 décrochait de plus de 42%. Les prix de parts ayant été revalorisés à la hausse les années suivantes, les pertes de 2008 ont été depuis largement été gommées. L’acquisition de parts de SCPI étant un investissement long terme, une baisse du prix de la part se voit potentiellement compensée au cours des années suivantes.
La valeur de reconstitution est un indicateur intéressant pour savoir si l’on paie sa part de SCPI au bon prix. La valeur de reconstitution correspond au montant que la SCPI devrait dépenser aujourd’hui pour reconstituer son patrimoine (achat de l’immobilier à valeur d’expertise actuelle, paiement des frais, reconstitution du patrimoine financier). Elle permet donc de savoir si l’investissement est réalisé au juste prix. Il faut regarder le rapport entre le prix de la part et sa valeur de reconstitution.
Si ce rapport est supérieur à 100%, le prix de souscription est surévalué, si celui-ci est inférieur à 100%, une décote est appliquée.
Par exemple, dans le cas d’une SCPI avec un prix de la part à 100€ et une valeur de reconstitution de 108%, le rapport prix de souscription/valeur de reconstitution s’établit à moins de 100% ce qui traduit une décote entre le prix de souscription et la valeur réelle de son parc. La réglementation impose à la SCPI une revalorisation du prix de la part de sa SCPI dès que celui-ci s’éloigne de +/- 10% du prix de reconstitution.
Cette information est d’autant plus importante en période de crise, car une SCPI avec un ratio inférieur à 100% pourra ne pas impacter le prix de sa part en cas de baisse de la valorisation de ses actifs, une marge étant encore disponible.
Un autre élément qui peut inquiéter et qui n’a là non plus rien d’alarmant à ce jour, est la liquidité des parts. En cas de rachat en masse, le prix de la part pourrait être impacté et certaines maisons de gestion pourraient se voir forcées à vendre des actifs pour rembourser les porteurs. Les maisons de gestion n’ont pas enregistré depuis le début de l’année une accélération de la demande de rachat. Une crise de liquidité n’est donc pas d’actualité. Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM nous explique ce risque de liquidité et se veut rassurant : « C’est effectivement un risque. Mais il n’est heureusement pas d’actualité. L’une des raisons -et c’est un autre des atouts des SCPI aujourd’hui -, est la taille moyenne des véhicules. En dix ans, leur capitalisation a fortement augmenté. Certaines SCPI pèsent désormais plus de 2 milliards d’euros.
C’est un facteur de protection pour les porteurs de parts. On est très loin de la configuration du marché des années 90, période au cours de laquelle des problèmes de liquidité sont effectivement apparus. Aujourd’hui, contrairement à cette époque, les SCPI sont plus solides, mieux capitalisées. Et leur marché secondaire est beaucoup plus fluide et mieux organisé. »
Le marché des SCPI, qui a enregistré des niveaux de collecte records pour le premier trimestre 2020 (+14% par rapport au premier trimestre 2019), fait preuve d’une forte résilience et a encore de très beaux jours devant lui.
Un investissement en parts de SCPI ne doit pas être pris à la légère et doit s’envisager sur un horizon long terme (investissement conseillé sur une période minimum de 8 ans).
Nous sommes, chez WeSave, présents pour vous accompagner dans le choix de la SCPI la plus adaptée à votre situation et dans la réussite de votre projet. N’hésitez pas à nous solliciter au 01.80.49.70.00 afin que nous puissions échanger.
