Principalement proposée aux personnes physiques, la SCPI est un placement auquel nous ne pensons pas de prime abord pour gérer la trésorerie dans une structure sociétaire. Pour autant, celle-ci présente un avantage indéniable.
Nous nous concentrons ici sur les sociétés ayant pris une option à l’impôt sur les sociétés afin de vous présenter le montage financier.
Quel mode de détention dois-je privilégier pour ce schéma ?
Premier rappel : Il faut déjà distinguer les notions de pleine propriété, nue-propriété et usufruit.
Quand une personne à la pleine propriété d’un bien, cela signifie que le bien lui appartient totalement : il a le droit de l’utiliser, il a le droit d’en disposer comme il le souhaite, et il a le droit d’en percevoir les revenus.
Lorsque cette personne a l’usufruit d’un bien, cela signifie qu’elle a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, mais elle n’a pas le droit d’en disposer. C’est-à-dire qu’elle ne peut pas faire ce qu’elle veut du bien.
Enfin, quand une personne est nu-propriétaire d’un bien, cela signifie qu’elle peut en disposer, mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus. C’est en quelque sorte l’inverse de l’usufruitier.
Nous évoquerons ici la détention de l’usufruit pour l’acquisition de ces parts.
Ma société vient d’acheter les parts en usufruit, quel impact ?
En achetant les parts en usufruit, vous allez bénéficier d’un avantage comptable primordial : Vous allez pouvoir amortir l’achat dans votre bilan selon la durée de l’usufruit sélectionnée.
Cette durée peut être affinée à l’année près selon les maisons de gestion. Nous utiliserons ici l’exemple d’Immorente de la société de gestion SOFIDY dans cet article.
Source : SOFIDY
Maintenant que les valeurs de l’usufruit sont connues, nous pouvons faire le business plan de votre investissement. Partons sur deux scénarios l’un sur 5 ans et l’autre sur 8 ans avec des investissements de 50 000€. Concernant le dividende versé, nous serons sur la base de 4,85%* (moyenne à 10 ans sur Immorente)
*Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Scénario 5 ans
Pour 50.000€ investis sur 5 ans, les dividendes seront versés sur la base en pleine propriété de la SCPI.
En prenant le tableau présenté ci-dessus, la base en pleine propriété sera donc de 270 000€ (arrondi effectué pour l’exemple).
Scénario 8 ans
Toujours selon le tableau des valeurs de l’usufruit, la base en pleine propriété sera donc de 185 000€ (arrondi effectué pour l’exemple).
Pourquoi ce schéma est-il plus avantageux que la détention en pleine propriété?
En pleine propriété, vous ne pourrez pas amortir les parts de la SCPI dont vous avez les parts. Les dividendes que vous allez percevoir vont être taxés dans leur intégralité à l’impôt sur les sociétés.
De même, les dividendes perçus seront pris sur la base de votre investissement initial (50.000€ dans notre exemple) et non sur 270.000€ ou 180.000€ sur nos exemples.
Enfin, lors de la cession des parts, la valeur de retrait prendra en compte les frais d’entrée de la SCPI qui oscillent entre 8 et 12% selon les maisons de gestion.
Dans le cas de notre SCPI Immorente, la valeur de la part est de 340€ pour une valeur de retrait à 306€.
Pour conclure, ce schéma que nous présentons s’avère fort intéressant pour une gestion de trésorerie de structure à l’impôt sur les sociétés. La contrainte que nous souhaitons souligner reste toutefois que les fonds sont investis sans retour en arrière possible. Cet investissement devra s’envisager sur une partie de la trésorerie stable de la structure.
Nous aurons toujours le plaisir de vous accompagner dans l’établissement de votre projet via notre équipe du pôle patrimonial. Vous pouvez nous joindre directement au 01 80 49 70 00 ou via notre plateforme internet www.WeSave.fr.
