Suite au lancement de notre plateforme WeSave Immo, nous sommes souvent interrogés par nos clients concernant l’utilité ou non de recourir à l’emprunt afin d’acquérir des parts de SCPI.
Le recours à l’emprunt est accessible dès lors que votre capacité d’emprunt et votre reste à vivre le permettent.
L’engagement via un crédit doit répondre à une véritable cohérence dans votre stratégie patrimoniale et ne pas mettre en péril des projets d’ordre personnels (Enfants, train de vie…)
Une fois que nous avons bien défini quel effort mensuel vous êtes prêts à supporter, nous pouvons donc désormais rentrer dans le vif du sujet : Quel sera mon intérêt à emprunter pour investir dans une SCPI ?
Tout d’abord, plusieurs critères somme toute assez classiques sont à prendre en compte :
- La SCPI choisie et son taux de rendement
- Le taux d’emprunt
- L’apport
- La durée du crédit.
Obtenir un crédit pour le financement n’est pas la chose la plus aisée. En effet, sauf à avoir des relations privilégiées avec votre banque, le financement ne sera que très rarement obtenu pour des SCPI non commercialisées par votre établissement.
Souvent limitées à des SCPI de bureaux classiques, il y a fort à parier qu’elles ne répondront pas à votre profil ou à vos problématiques fiscales.
De fait, des solutions de financement via des prêt consommation sont donc utilisées par la place afin d’obtenir une véritable souplesse sur le montant et sur le nombre de SCPI financées.
Bien que la dénomination de ce crédit ne soit pas la plus flatteuse au monde, les taux d’emprunts ne sont pas ubuesques et permettent l’effet de levier souhaité.
L’autre possibilité reste de passer par un courtier qui pourra vous accompagner dans cette démarche.
Scénario 100.000€ avec taux d’emprunt à 2% sur 15 ans
Les revenus tirés de la détention de parts de SCPI sont ajoutés aux autres revenus imposables des contribuables. Ainsi, un assujetti à l’impôt sur le revenu, qui subit une imposition au taux marginal de 30 %, verra ce même taux s’appliquer aux revenus tirés des parts de SCPI.
En finançant cet achat de parts de SCPI à crédit, l’investisseur impute sur sa déclaration d’impôt les intérêts de cet emprunt sur les revenus fonciers tirés de la détention de parts de SCPI, réduisant d’autant l’imposition.
De plus, le paiement des échéances de l’emprunt est en partie assuré par les loyers, réduisant l’effort d’épargne.
En cas de présence d’une assurance emprunteur, le montant des cotisations serait aussi déductible.
Bien entendu, le crédit peut aussi être est fait sur des bases plus long terme, mais le coût s’envole :
Nous préconisons de notre côté une durée de 15 ans, afin que l’aspect coût total/performance soit le plus intéressant possible.
Quel effort d’épargne?
L’effort d’épargne est la somme mensualisée permettant de compenser le différentiel entre les revenus nets de la SCPI et la mensualité due.
En restant sur ce scénario de 100.000€, l’effort d’épargne serait d’environ 410€ par mois pendant 15 ans* pour une mensualité de 635€.
Ce scénario est pris sur la base de SCPI de sources françaises. L’effort serait théoriquement moins important par le biais des crédits d’impôts et de l’absence de prélèvements sociaux lorsque les revenus sont tirés d’une SCPI basée en Allemagne par exemple.
Dois-je mettre de l’apport dans cet investissement?
Un apport de 10% est à considérer dans un achat de parts de SCPI. D’une part, votre dossier de financement présentera un aspect plus solide et, d’autre part, l’effort d’épargne sera bien moindre.
Dans le cas d’un investissement de 100.000€ dont 90.000€ à crédit, l’effort d’épargne ne serait plus que 340€. Vous réduirez donc de facto l’effort d’épargne de 20%.
Quels risques à pratiquer l’effet de levier ?
Cet adage, vous le connaissez :“ Un crédit vous engage et doit être remboursé”. L’utilisation de l’effet de levier correspond à une clientèle ayant un profil averti dans les investissements et souhaitant mettre à profit la capacité d’emprunt disponible.
Les calculs effectués plus haut tiennent de montants annuels qui sont mensualisés. Les loyers de la SCPI sont par nature variables et distribués de manière trimestrielle, il faudra bien avoir en mémoire l’échéance du prêt qui, elle, est mensuelle.
De même, les SCPI d’ordre international fonctionnent avec un système de crédit d’impôt (ie : remboursement des impôts en N+1), ce facteur devra bien être pris en compte dans les simulations que vous souhaitez faire.
