Au moment de son application à Paris de 2015 à 2017, l’encadrement des loyers avait permis de stabiliser les loyers qui avaient connu une hausse continue durant la décennie précédente. Supprimé en 2017 par le gouvernement, l’encadrement des loyers a fait son retour à Paris en juillet 2019 et sera de nouveau en place le 1er mars 2020 à Lille. Nous allons voir dans cet article ce que signifie vraiment cette mesure et quel est son impact sur les locataires et bailleurs. Si l’encadrement des loyers est un moyen de protéger les locataires contre la hausse excessive des loyers, il constitue également un sujet de préoccupation pour un grand nombre d’investisseurs.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure phare de la loi ALUR (ou loi Duflot II) de 2014 relative au logement. Cet encadrement est destiné à limiter l’évolution des loyers des logements loués dans les zones dites « tendues » comme Paris.
Quels sont les biens concernés ?
Cette mesure concerne tous les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu’ils servent de lieu de résidence principale. Elle s’applique aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2019. En revanche sont exclus de l’encadrement des loyers les logements HLM, les logements de fonction, les locations touristiques, les logements privés conventionnés APL ou encore les logements en loi 48.
Ce que dit la loi…
Le loyer doit être fixé en prenant en compte trois indicateurs ; un loyer de référence, un loyer minoré (loyer de référence – 30%) et un loyer majoré (loyer de référence + 20%).
Le loyer de référence, ou loyer médian, est défini par arrêté préfectoral une fois par an et prend en compte le quartier, le nombre de pièces qui composent le logement et l’année de construction de l’immeuble. Les loyers de référence d’un logement parisien (loyer médian, loyer minoré, loyer majoré) sont disponibles via une carte interactive, disponible sur le site de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) d’Île-de-France. Le loyer, hors charges, demandé par la bailleur ne peut pas excéder le loyer de référence majoré.
… pour les locataires
Le contrat de location doit impérativement faire état du loyer de référence et du loyer de référence majoré. Le locataire a le droit de contester le loyer durant une période de trois ans. Si celui-ci remarque que le loyer payé dépasse les limites énoncées par le dispositif, alors il doit en faire état à son bailleur. En effet, la loi donne la liberté aux parties de refaire le calcul entre elles. Dans le cas où le bailleur et le locataire ne s’accordent pas, ce dernier peut saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir gain de cause ou encore la justice si le bailleur ne modifie pas le loyer dans le temps imparti.
Et les propriétaires…
Dans le cas d’un changement de locataire, la loi interdit au bailleur d’augmenter le prix du loyer perçu par rapport au précédent locataire. Comme évoqué précédemment, si le bailleur demande un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification, il prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire. Ainsi lors de la signature, le bailleur doit mentionner l’indice de référence pour ensuite bénéficier d’une révision de loyer.
Les sanctions encourues par un bailleur ne respectant pas les plafonds sont indiquées dans le décret du 13 mai 2019. Le préfet accorde dans un premier temps au propriétaire récalcitrant un délai de deux mois pour assurer la conformité du bien et restituer au locataire la différence perçue. Si dans les deux mois suivant sa mise en demeure, le bailleur n’a pas fait le nécessaire alors le préfet peut prononcer à son encontre une amende allant jusqu’à 5 000 euros pour les particuliers et 15 000 euros pour les sociétés civiles immobilières. Cependant, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire est en droit de le revaloriser.
Conclusion
Malgré ces sanctions, près d’un bailleur sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers selon l’association de consommateurs CLVC et, plus inquiétant, le non-respect de la réglementation n’émane pas seulement des particuliers bailleurs, mais aussi de certains professionnels.
L’encadrement des loyers est indéniablement une option pertinente pour limiter les excès dans des marchés locatifs très tendus comme Paris dans le but de protéger les locataires. Mais les pouvoirs publics doivent se doter des instruments nécessaires pour fixer un loyer représentatif de la réalité du marché et surtout en assurer la bonne application par les bailleurs concernés.
Concernant ces derniers, l’encadrement des loyers constitue bel et bien un frein dans la rentabilité de leur investissement du fait qu’il empêche les propriétaires de fixer leurs loyers librement. La montée du prix de l’immobilier ne pouvant, pour l’instant être plafonnée, la rentabilité se retrouvera forcément détériorée pour les nouveaux investisseurs.
L’investissement en SCPI peut donc constituer une alternative intéressante à l’investissement immobilier à Paris, étant donné que les SCPI permettent de percevoir des revenus réguliers issus du secteur immobilier professionnel tout en bénéficiant d’une perspective de revalorisation de capital au regard de la hausse des prix de l’immobilier.
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Lexique
- Loi ALUR : Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) portée par Cécile Duflot qui a pour objectif de favoriser l’accès au logement de façon digne et abordable.
- Zones “tendues” : Zone géographique, plus précisément une agglomération, au sein de laquelle la demande en matière de logement est particulièrement importante en comparaison avec l’offre de logements disponibles.
- Logements en Loi 48 : Les logements construits avant le 1er septembre 1948 et situées sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Il s’agit d’un régime qui permet des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.
- CLVC : Consommation Logement Cadre de Vie est une association française de consommateurs et d’usagers créée en 1952.
- SCPI : Société Civile de Placement Immobilier.
