Date de publication : 3 juillet 2019

Dans le numéro du mois dernier, nous vous avions guidé à travers les mécanismes d’investissement dans la pierre-papier et présenté les différents types de SCPI.

Après avoir défini le montage adéquat, il convient de sélectionner les SCPI sur lesquelles vous allez vous positionner. Vous trouverez dans l’article ci-dessous un guide des critères à étudier avant de faire votre votre choix.

 La capitalisation

Il s’agit ici de la valorisation totale du parc immobilier de la SCPI. L’intérêt premier de l’investissement en pierre-papier est la mutualisation du risque locatif. En devenant associés de parts, vous devenez propriétaire d’une partie de m2 répartis dans différentes zones géographiques et secteurs d’activité. Ainsi, plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est dilué.

Le TDVM (Taux de Distribution en Valeur Mobilière)

Il s’agit du rendement de la SCPI. C’est le montant de revenu distribué, ramené en pourcentage à la valeur de la part.

Il dépend de la politique de la SCPI au regard de la distribution des loyers/rendements. Certaines vont préférer maximiser la distribution, en dépit d’autres critères comme la valorisation du cash/provisions en cas de coup dur sur l’un des immeubles de leur parc ou du marché immobilier en général.

Ainsi, un TDVM élevé ne reflète pas forcément la qualité du patrimoine immobilier sous-jacent. Il est toujours à mettre en perspective avec l’évolution du prix de la part.

Le ToF (Taux d’occupation Financier)

Ce taux représente le pourcentage du parc immobilier occupé. Il faut bien veiller à sélectionner des SCPI dont le taux est supérieur à 90% : cela signifie que le parc est loué et in fine bien optimisé ! Cela étant, un ToF inférieur pourrait signifier la présence de travaux sur le parc immobilier dans le cadre d’une remise aux normes énergétiques (à vérifier donc).

Les disponibilités de la SCPI

Ce critère permet d’analyser la gestion de la trésorerie de la SCPI. En d’autres termes, il s’agit du cash que détient la SCPI. Cela se matérialise par les provisions réalisées en cas de gros travaux du parc immobilier ou encore par le report à nouveau*. Elles permettent ainsi de mieux anticiper les aléas liés à l’exploitation des biens de la SCPI. Plus un report à nouveau* est important, plus vous vous assurez d’une distribution constante de rendements futurs.

La composition de l’actif

Ici, le but de la société de gestion est de garantir une location rapide et à bon prix des biens. Ainsi, en fonction des thématiques, la sélection les zones géographiques et sectorielles est importante (éviter les zones à faible demande locative par exemple !). Comme pour un investissement financier, il faut diversifier son allocation SCPI, afin de lisser le risque. Les SCPI investissent dans des classes d’actifs/secteurs différents. Veillez à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier ! 

Il est également important d’étudier la qualité des locataires et la répartition en % des loyers.

L’organisation du marché secondaire

Lorsque vous arrivez au terme de votre projet se pose souvent la question de conserver ou de céder les parts que vous avez préalablement achetées. Il faut donc bien surveiller le mécanisme de cession. Est-il organisé par la société de gestion ? C’est le cas pour les SCPI à capital variable de manière systématique. Attention, les délais sont parfois longs et dépendent de l’intensité entre l’offre et la demande sur le marché de l’immobilier. Dans un contexte favorable le délai peut être court, de l’ordre de trois semaines, mais peut aller jusqu’à plusieurs mois en cas de situation de marché tendue.

En compilant ces différents critères, vous devriez pouvoir trouver chaussure à votre pied et investir dans une SCPI de qualité. L’équipe des conseillers WeSave et moi-même nous tenons à votre disposition pour étudier votre projet de manière gratuite, afin de faire le point sur vos objectifs et de vous orienter vers les solutions à mettre en place.

En amont d’un éventuel rendez-vous nous vous invitons toujours à connecter vos comptes sur notre outil WeSave Conseil.

* Il correspond, sur une année donnée, à la part du bénéfice qui n’est ni distribuée, ni mise en réserve. Il peut être utilisé pour lisser de moins bons résultats observés au cours des années suivantes.

Investir en pierre-papier – Mode d’emploi (2/2)

Thomas Montagnon
Thomas Montagnon

Conseiller en Gestion de Patrimoine chez WeSave Thomas Montagnon est diplômé d’Ecole Supérieure de Commerce et titulaire d’un Master en Management, spécialité Banque et gestion de patrimoine. Après plusieurs expériences en cabinets indépendants, banque privée et banque de réseau il décide de rejoindre WeSave, convaincu que mêler gestion privée et technologie représente la meilleure solution pour favoriser les intérêts des investisseurs. Pour lui, transparence et accompagnement sont les lignes directrices dans la relation conseiller/client.

Category: ÉclaireurÉclaireur Juillet 2019