Première partie : Les différents types de SCPI et les mécanismes d’investissement
L’investissement en pierre-papier devient au fil des années un placement incontournable pour les épargnants français. Ce dispositif fait partie intégrante du patrimoine des Français, quels que soient leur catégorie socio-professionnelle ou leurs objectifs d’investissements. En effet, il permet de se construire un patrimoine immobilier sans subir certaines contraintes liées à un investissement dans la pierre. Pour cela, le véhicule d’investissement utilisé est donc la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Un investisseur acquiert dans le cadre juridique d’une SCPI des parts de propriété collective d’un bien immobilier. C’est la SCPI qui se charge directement d’acheter et de louer le bien à des professionnels ou à des particuliers. L’investisseur ne détient donc pas directement et de manière tangible les biens dans lesquels il investit. C’est ce que l’on appelle la pierre-papier.
Il existe deux familles de SCPI, à capital variable et à capital fixe :
Une SCPI à capital fixe dispose d’une cible de « collecte » (montant du patrimoine total) fixé dès l’origine. Une fois celui-ci atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, mais c’est une décision unilatérale de la société, selon des critères propres. Ce type de SCPI est source de spéculation sur l’offre et la demande, le prix pouvant fluctuer fortement, notamment sur le marché secondaire.
À l’opposé, les SCPI à capital variable ne permettent pas de spéculation. La valeur des parts est fixée par la société de gestion selon la valeur réelle de l’actif immobilier de la SCPI. Le marché secondaire est assuré directement par la société de gestion qui a construit la SCPI, en cas de vente de ses parts, l’investisseur n’a pas à se préoccuper de trouver une contrepartie.
Ici, nous sommes plutôt en présence d’un investissement « bon père de famille » conseillé pour des personnes en recherche de stabilité, et plutôt averses au risque.
Après avoir déterminé le type de capital de la SCPI, il est important de comprendre le mécanisme d’investissement lié à la SCPI. À l’aide du tableau ci-dessous, vous pourrez facilement les assimiler et trouver le mécanisme qui vous correspond :
À titre d’exemple, voici quelques simulations des impacts que peuvent avoir les différents mécanismes sur l’enrichissement et TRI (Taux de Rentabilité Interne) de l’opération :
Données utilisées pour ces simulations :
- Situation : Célibataire sans enfant
- Revenus : entre 75 et 100K€
- Durée de l’investissement : 10 ans
- Montant de l’investissement : 100K
- Rendement moyen annuel : 4,9%
- Frais SCPI moyens (subis lors de la revente des parts) : 9,5%
- Taux moyen crédit amortissable 10 ans : 0,85%
- Taux de revalorisation moyen des parts des 5 dernières années (attention, comme pour les marchés, les revalorisations passées ne présagent pas des revalorisations futures) : 1%
En utilisant le financement au lieu de consommer votre capital, vous bénéficiez de l’effet de levier et vous vous créez ainsi du patrimoine supplémentaire. Par ailleurs, vous pouvez déduire de votre revenu brut global les intérêts de l’emprunt lors de votre déclaration d’impôts.
Si le paiement comptant peut permettre un enrichissement supérieur de prime abord, recourir à l’effet de levier permet de maximiser le TRI de l’opération dans sa globalité. En effet, cet indicateur prend en compte tous les flux entrants (loyers scpi…) et sortants (mensualité de crédit…), les frais et la fiscalité de l’opération. Le TRI représente donc la rentabilité réelle de l’investissement.
Je vous invite à nous consulter pour étudier votre projet. En effet, chaque mécanisme permet de répondre à différents objectifs bien précis !
Rendez-vous le mois prochain pour la deuxième partie de ce mode d’emploi :
« Les critères à prendre en compte lors du choix d’une SCPI »
L’équipe des conseillers WeSave reste à votre écoute pour échanger sur vos projets patrimoniaux et vous aider à définir une stratégie d’investissement optimale au regard de vos objectifs et votre situation.
