L’année 2019 a été très riche au niveau immobilier avec plus d’un million de transactions signées. Après cette effervescence, le marché s’annonce un peu moins florissant pour 2020 du fait des capacités d’emprunt des acheteurs qui ont vraisemblablement atteint leurs limites. Néanmoins, les promesses d’Anne Hidalgo concernant une levée de fonds considérable (20 Mds d’€) pour le logement des classes moyennes et la parution du nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) nous confortent dans l’idée que cette nouvelle année sera dynamique.
Quel est cet indice ? Comment fonctionne t-il ? Comment le calculer ? Quelles sont les conséquences pour le bailleur et le locataire ? Est-il réservé à la location nue ou meublée ?
Cet article constitue la première partie de notre série d’article dédiés à l’investissement immobilier locatif. Cette série d’articles pourra vous orienter dans le choix de votre prochain projet ou bien dans l’arbitrage d’investissements existants.
L’IRL est un indice utilisé par les propriétaires pour la revalorisation annuelle des loyers lorsque le contrat contient une clause de révision. À chaque trimestre, cet indice est calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). Il concerne aussi bien la location nue que la location meublée.
Bonne nouvelle pour les bailleurs …
Comment calculer la variation du montant du loyer ?
L’IRL sert de base de calcul. Au moment de la signature du bail, le dernier indice paru est retenu. Au bout d’un an, il est possible de faire varier le montant du loyer de la variation entre le nouvel IRL et celui retenu à la signature.
Pour cela, le propriétaire doit donc prendre en considérations les éléments suivants :
- le montant du loyer,
- le nouvel IRL du trimestre de référence,
- l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Exemple : un bail signé le 15 décembre 2018 mentionnant un loyer de 800 € peut être réévalué au 15 décembre 2019. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4e trimestre 2018, soit 129,03. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 4e trimestre 2019, soit 130,26.
Au 15 décembre 2019, date de la 1re révision, le montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 800 * 130,26 / 129,03 = 807,63 €
Paru le 15 janvier 2020, l’IRL s’établit à 130,26 pour le quatrième trimestre 2019. L’IRL du 15 janvier 2019 était de 129,03. Autrement dit, les propriétaires bailleurs pourront augmenter de 0,95 % le montant des loyers qui se réfèrent à cette échéance.
On peut en tirer les constats suivants :
- Il est très rare que l’IRL baisse d’une année à l’autre ; cela est arrivé une fois au 4e trimestre 2015 (-0,01%).
- Il peut parfois être stable ou quasi-stable, comme ce fut le cas en 2015 ainsi qu’au 1er trimestre 2016 (entre 0,00 et +0,15%).
- La tendance d’évolution de l’IRL est donc globalement à la hausse depuis plusieurs années, mais elle est en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat.
…et les locataires.
L’IRL étant calculé en fonction de l’indice des prix à la consommation, il protège les locataires d’une augmentation de loyer déconnectée de l’évolution du pouvoir d’achat. Comme vous l’aurez compris, l’IRL a pour vocation de préserver le locataire des hausses brutales de loyer.
De surcroît, l’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à la dernière variation de l’indice sur un an. Ce plafonnement a pour objectif de renforcer la protection des locataires contre ces importantes hausses de loyer d’une année sur l’autre.
D’autre part, pour que la hausse annuelle s’applique, il est indispensable qu’une clause de révision soit prévue dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, le bailleur ne peut pas demander une augmentation du loyer.
De plus, le propriétaire dispose d’un délai d’un an pour en faire la demande au locataire et ainsi procéder à la hausse du loyer. Une fois passé ce délai, le propriétaire est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause d’indexation. Par ailleurs, la loi ALUR a gommé la rétroactivité de cette augmentation : elle ne s’applique qu’à la date de sa demande. Par exemple,si la date de révision prévue par le bail est fixée au 17 mars 2020 et que le propriétaire fait la demande le 17 juin 2020, alors il ne peut demander au locataire de lui verser le surplus des mois d’avril et de mai.
Dans l’hypothèse où le propriétaire commet une erreur, le locataire a la possibilité de lui envoyer une lettre de refus d’augmentation du loyer.
CONCLUSION
L’IRL vise donc à la fois à protéger le locataire des hausses importantes de loyer mais permet également à l’investisseur immobilier de ne pas être pénalisé par l’inflation.
En effet, les loyers augmentent moins vite que l’inflation : les propriétaires bailleurs ne peuvent pas ajuster de manière exacte leur revenu locatif sur la hausse du coût de la vie. Pour éviter que l’indice de référence soit à l’origine de tensions allant jusqu’au départ du locataire, il est préférable de l’informer périodiquement.
Hormis l’indexation du loyer en cours de bail, le loyer ne peut être augmenté qu’à une exception : lorsque des travaux sont effectués pendant la location et que le contrat le prévoit dès sa signature dans une clause de travaux d’amélioration.
La question se pose encore : est-il toujours avantageux d’acquérir un bien pour le louer ?
Quoi qu’il en soit, la réponse dépendra de votre situation patrimoniale, fiscale et financière.
Dans les prochains articles de cette série dédiée à l’immobilier locatif, nous aborderons le plafonnement des loyers, l’évolution des prix de l’immobilier et plus particulièrement en Île-de-France et analyserons les solutions disponibles pour optimiser vos placements existants ou votre futur montage financier.
Lexique :
- IRL : Indice de Référence des Loyers.
- Location nue : Location d’un bien immobilier sans meuble ni équipement autre que de base. Elle s’oppose à la location meublée.
- L’indice des prix à la consommation : Un instrument de mesure de l’inflation. Il permet de réaliser une estimation, entre deux périodes données, de la variation moyenne des prix des produits consommés par les ménages.
- Contrat de bail : Un contrat de location entre un bailleur et un preneur.
- Clause d’indexation : Clause de contrat qui prévoit qu’un de ses éléments évoluera en fonction de l’évolution d’une autre donnée.
- Arbitrage : Une opération financière destinée à assurer un gain positif ou nul de manière certaine en profitant d’écarts temporaires de prix constatés entre différents titres ou contrats.
- L’inflation : Hausse des prix
- Revenu locatif (revenu foncier) : Loyers perçus de vos biens.
- Loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) : Entrée en vigueur en 2014 dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
