2020 a été une année inédite sur bien des points. La crise sanitaire que nous traversons a secoué l’économie avec une croissance enregistrée pour l’année de -8,3% (plus mauvais chiffre depuis 1945) et des marchés boursiers très chahutés tout au long de l’année (-7,14% de baisse enregistrée sur 2020 pour le CAC40 avec une baisse de -38% entre mi-février et mi-mars). Les analystes et les épargnants ont craint que cette tendance ne s’applique également aux rendements des SCPI. Nous pouvons cependant constater, à l’heure où les sociétés de gestion dévoilent leurs rendements annuels que, dans l’ensemble, le marché des SCPI a fait preuve d’une incroyable résilience.
Alors comment s’est comporté ce marché en 2020, quelles en sont les raisons et comment investir en SCPI en 2021 ?
Une collecte record pour 2020
D’après l’étude effectuée par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) les SCPI ont collecté 6.03 milliards d’euros en 2020, soit une baisse de 29,5% par rapport à 2019, il s’agit néanmoins de la troisième meilleure collecte de l’histoire des SCPI. Si la crise sanitaire n’a pas empêché les épargnants d’investir, les sociétés de gestion n’ont, elles non plus, pas été en reste avec 8,4 milliards d’euros d’acquisitions en 2020 (contre 9,2 milliards d’euros l’année précédente). Les bureaux ont été les grands gagnants de ces investissements (65%), suivis par les locaux commerciaux (15%), et enfin les résidences de santé ou de services pour séniors (8%). La France a cependant perdu de sa superbe avec 40% des investissements réalisés à l’étranger. L’Ile de France reste cependant un lieu d’attractivité comptabilisant 38% des acquisitions des sociétés de gestion pour 2020 (avec 11% à Paris intra-muros).
Au 31 décembre 2020, la capitalisation des SCPI (nombre de parts de SCPI en circulation multiplié par le prix d’achat de ces parts) atteignait 71,4 milliards d’euros soit une hausse de 9% par rapport au 31 décembre 2019.
Les sociétés de gestion ont donc eu une activité soutenue en 2020, mais qu’en est-il des performances ?
L’indicateur de performance le plus regardé par les épargnants est le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Ce pourcentage indique tous les ans aux épargnants combien 100 euros investis leur ont rapporté de loyers.
En 2019, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,40%. Il s’établit toujours au-dessus des 4% pour 2020, avec un TDVM moyen de 4,18%. Rappelons que le taux de rendement du fonds euros en assurance-vie devrait tourner autour de 1,10% et celui du Livret A est fixé à 0,5% depuis début 2020. Malgré un rendement bien plus attractif, un investissement en SCPI n’a pas l’argument du capital garanti contrairement au fonds euros et au Livret A. Cependant, on aurait pu s’attendre à une variation du prix moyen des parts de SCPI à la baisse, ce qui viendrait contrebalancer les bonnes performances citées ci-dessus. Il n’en a rien été. En moyenne, la variation du prix de parts a été de +1,12% sur 2020. Rappelons que la société de gestion fixe le prix des parts d’une SCPI à plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution. La valeur de reconstitution reflète la valeur de tous les actifs détenus par la SCPI.
Par exemple, si une SCPI à un prix de part à 100€, et une valeur de reconstitution à 100€, il faudrait que cette valeur baisse en dessous de 90€ pour que la société de gestion soit obligée de revaloriser son prix à la baisse. A ce jour la plupart des SCPI ont une valeur de reconstitution supérieure au prix de parts, ce qui laisse une marge de manœuvre supplémentaire à la société de gestion en cas de retournement du marché immobilier.
Une résilience maîtrisée
Malgré un secteur immobilier solide, cette résilience peut également s’expliquer par les stratégies de soutien mises en place par le gouvernement. Les SCPI sont des placements indexés directement sur l’économie réelle. Les revenus perçus sont quasi exclusivement les loyers des entreprises, commerces, résidences, hôtels… exploitant les murs que la SCPI possède. Le « quoi qu’il en coûte » promulgué par la Président de la République a donc également servi les intérêts des SCPI. Les entreprises ayant bénéficié depuis Mars 2020 de plusieurs aides et particulièrement le prêt garanti par l’Etat et le fonds de solidarité pour les entreprises, indépendants et entrepreneurs ont pour la plupart pu honorer leurs engagements financiers, notamment leurs loyers.
Les sociétés de gestion ont également, en cours d’année, su se montrer accommodantes avec leurs locataires, mettant en place des délais de paiement ou des aménagements. Comme l’indiquait Primonial REIM dans un communiqué « nous réalisons une analyse ligne à ligne pour isoler les locataires TPE frappés de fermeture administrative qui pourront bénéficier d’un dispositif spécifique (mensualisation ou report de loyers, délais de paiement aménagés). Dans le contexte de crise inédite que nous connaissons, nous participons à l’effort national en nous inscrivant dans une démarche citoyenne d’accompagnement et de proximité redoublée vis-à-vis des locataires de notre parc immobilier pour les aider à traverser cette période, tout en préservant l’intérêt de nos porteurs de parts.».
Cette dynamique partagée par bon nombre de sociétés de gestion a permis aux SCPI d’avoir un taux de recouvrement de loyers de près de 80% durant le premier confinement.
Cependant, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Certaines SCPI thématiques ont plus souffert, notamment celles adossées à des secteurs d’activité très touchés par la crise sanitaire (hôtellerie, restauration, commerces de proximité dits non essentiels…). Pour la grande majorité, ces SCPI ont préféré imputer cette baisse sur le rendement, les SCPI de commerce affichent par exemple en 2020 une baisse moyenne de près de 15% par rapport à 2019. Cela veut dire que les gérants de SCPI ont très peu puisé dans les réserves constituées au fil des années, ils ont ainsi évité une fuite en avant dans la gestion de leur trésorerie, commençant l’année 2021 sur des bases saines.
Des perspectives optimistes pour 2021
Les sociétés de gestion sont dans l’ensemble optimistes pour 2021. L’année compliquée que nous venons de traverser a permis de renforcer les SCPI les plus solides du marché.
À l’exception les SCPI à thématiques hôtelières et quelques SCPI de commerce, la plupart de ces fonds peuvent se prévaloir de fondamentaux solides (faible endettement, grande mutualisation des risques grâce à la diversité des actifs et des locataires, baux longs, taux d’occupation élevés…). Pour Guillaume Arnaud, Président du Directoire de Sofidy, même s’il est encore « difficile de faire un bilan de la crise sanitaire car elle n’est pas finie, la conjoncture va rester favorable à l’immobilier dans le panorama des principaux produits d’épargne car les taux d’intérêt durablement en territoire négatif entraînent des flux financiers importants, avec pour conséquence un soutien à l’appréciation des actifs immobiliers détenus par les SCPI, bien que la prime à la qualité soit primordiale ». Il sera en effet important de se tourner vers des sociétés de gestion favorisant les actifs bien situés et bien loués. Pour l’immobilier de bureaux par exemple, Paris et la première couronne sont à privilégier, il s’agit de zones matures à très faible taux de vacance, preuve de la qualité des locataires. La diversification de ses avoirs aura également une place importante dans la réussite d’un investissement en SCPI en 2021. L’immobilier européen de la santé et de l’éducation par exemple, peu corrélé aux cycles économiques, offre un réel investissement différenciant.
En 2021, les SCPI restent un actif solide, mutualisé et diversifié, qui offre une résilience forte en cas de crise.
Un investissement progressif
Et si la possibilité d’investir en SCPI grâce à des versements programmés était la solution ? La mise en place de versements programmés est très populaire en épargne financière mais ne s’est pas encore complètement étendue au secteur immobilier.
Cette méthode d’investissement peut permettre au plus grand nombre d’accéder à l’investissement en parts de SCPI. En choisissant cette méthode d’investissement, l’épargnant procède à des versements mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels et se constitue une patrimoine de manière progressive.
L’investissement se fait donc régulièrement et est adapté au budget et au rythme de chaque investisseur.
Plusieurs sociétés de gestion proposent maintenance ce service sous deux formes :
- Achat de parts fractionnées ; l’investisseur peut souscrire le montant de son choix à la fréquence décidée.
- Achat d’une part au minimum ; l’investisseur doit souscrire un nombre de parts entier à la fréquence de son choix.
La variation du prix acquéreur des SCPI est moins volatile que d’autres produits d’épargne, l’effet de marché sera donc moins important. Mais avec cette méthode d’investissement, l’épargnant peut se créer une épargne immobilière en toute sérénité, en accord avec le statut moyen/long terme associé aux SCPI.
Peut importe le mode de détention ou d’acquisition, un investissement en parts de SCPI ne doit pas être pris à la légère et nécessite un accompagnement.
Nous sommes, chez WeSave, présents pour vous accompagner dans le choix de la SCPI la plus adaptée à votre situation et dans la réussite de votre projet. N’hésitez pas à nous solliciter au 01.80.49.70.00 afin que nous puissions échanger.
