Date de publication : 7 novembre 2019

La SCPI, dont le but premier était de de faciliter l’accès pour les particuliers au marché immobilier professionnel, a connu de nombreuses évolutions depuis sa création dans les années 70, tant en termes juridiques (capital fixe ou capital variable) qu’en termes d’allocations d’actifs (bureaux, commerces, résidentiel, défiscalisation, etc).

Nous allons voir dans cet article pourquoi de nombreuses maisons de gestion ne se cantonnent plus à la France pour investir et vont chercher des biens immobiliers en Europe et plus particulièrement en Allemagne.

Le marché immobilier allemand présente un vrai potentiel de plus-value grâce à son prix au mètre carré moyen inférieur à celui de la France.

De plus, l’investissement Outre-Rhin offre un réel avantage fiscal pour les résidents français.

Pourquoi un tel engouement pour l’immobilier en Allemagne ?

 L’Allemagne présente un faible taux de propriétaires, 52 % contre 64 % en France. À titre d’exemple, à Berlin, 80% de la population est locataire. Cela se traduit par une très bonne qualité du marché locatif avec un faible taux d’impayés, de vacance et un bon entretien du parc.

 Concernant les prix de l’immobilier, ces derniers varient en moyenne de 5 000 € à 7 000 € le mètre carré pour les grandes villes du « top 7 » : Munich, Berlin, Hambourg, Francfort, Cologne, Stuttgart et Düsseldorf.

 Dans la capitale allemande, le mètre carré se situe autour de 5 500 € dans le centre et avoisine 3 700 € pour un quartier résidentiel. Ce critère est pertinent si on le compare avec d’autres villes comme Paris où le prix du mètre carré est en moyenne de 10 000 €. Malgré des prix au mètre carré incomparables au marché parisien, le marché immobilier de nos voisins allemands offre des perspectives de plus-values importantes. En effet, depuis quatre ans, les prix berlinois ont augmenté de 8 à 10 % par an.

De plus, l’environnement économique allemand, aux bases solides, en fait la première économie européenne et quatrième mondiale avec un pouvoir d’achat moyen par habitant assez élevé. Ce dynamisme de la consommation allemande bénéficie au secteur immobilier de type « commerce ». 

Novapierre Allemagne 2, une politique d’investissement bien rodée

 Depuis 1991, la société PAREF GESTION s’impose comme l’un des experts en gestion de placements & fonds immobiliers. Forte de son expérience sur le marché très concurrentiel de la SCPI, PAREF vient de lancer une nouvelle SCPI sur le marché, son nom : NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2. Cette SCPI succède à sa grande sœur « Novapierre Allemagne » qui a atteint son maximum statutaire de collecte avec 5 000 millions d’euros de capitalisation et 7 000 associés.

 Sur les mêmes bases que la première édition, NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 vous permet d’investir sur le marché immobilier de commerce allemand, marché inaccessible en investissement direct. En effet, avec un portefeuille diversifié, la « petite sœur » de NOVAPIERRE Allemagne, se compose majoritairement de murs de magasins, de commerces et de centres commerciaux. Ainsi elle s’adapte parfaitement aux habitudes de consommation des ménages allemands.

 Pour se démarquer des autres maisons de gestion, PAREF s’associe avec un partenaire de choix « principal real estate Europe » qui gère environ 4,8 mds € d’actifs immobiliers sur toutes les classes d’actifs. Grâce à son expertise, elle sera à même de saisir les opportunités qu’offre le marché.

Zoom sur la fiscalité d’un contribuable français

 Les SCPI investies en Allemagne présentent une fiscalité avantageuse pour les résidents français. En effet les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des immeubles sont imposables en Allemagne.

 En vertu de l’article 3 de la Convention bilatérale franco-allemande du 21 juillet 1959, le contribuable est exonéré de prélèvements sociaux* sur les revenus immobiliers de source allemande (revenus locatifs et plus-values d’acquisition).

Le calcul de l’imposition se décompose de la manière suivante :

  • Le taux d’imposition des revenus en Allemagne est actuellement de 15,825 %. C’est la SCPI qui devra s’acquitter de cet impôt. La distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. 
  • Pour éviter la double imposition du contribuable français, l’impôt français correspondra à la différence entre la Tranche Marginale d’Imposition (TMI)* et le taux moyen d’imposition*.

L’exemple avec la situation de Monsieur JEAN

 Prenons maintenant un exemple avec la situation de Monsieur Jean, qui réalise un investissement de 100 000 € dans des parts de SCPI dont le rendement est de 5% brut de fiscalité par an. Monsieur est célibataire, sa Tranche Marginale d’Imposition* (TMI) de 30% et son taux moyen d’imposition* de 12%.

Pour une SCPI investie à 100% en France, voici le calcul de l’impôt :

  • 5 000 € x (30% d’imposition sur les revenus fonciers +17,2% de CSG/CRDS*) = 2 360 € d’impôt.
  • Soit un rendement net d’impôt d’environ 2 640 € (2.64%).

Pour une SCPI investie à 100% en Allemagne, voici le calcul de l’impôt :

  • 5 000 € x (30%(TMI) – 12% (taux moyen)) = 900 € d’impôt.
  • Soit un rendement net d’impôt de 4 100 € (4,1%).

Nous pouvons constater par un simple calcul que notre rendement net de fiscalité est pratiquement doublé grâce à la fiscalité avantageuse des SCPI « allemandes ». 

Nous retiendrons que l’Allemagne offre de véritables opportunités pour un investissement immobilier, tant en termes de perspective de croissance que de rentabilité.

Lexique :

  • TMI (Tranche Marginale d’Imposition) : Le taux qui s’applique à vos revenus situés dans la plus haute tranche (barème ci-dessous), c’est cette dernière Tranche que l’on appelle TMI. Tous les futurs revenus seront basés sur celle-ci ou celle au-dessus. Cette tranche apparaît dans votre avis d’imposition.
  • Barème progressif de 2019 :
  • Taux Moyen : Le rapport entre le montant de l’impôt (calculé grâce au barème progressif) et vos revenus imposables. Ce taux apparaît normalement, depuis le 1er janvier sur vos bulletins de salaires. Vous trouverez le détail de ce calcul en cliquant sur le lien suivant :
  • CSG (Contribution Sociale Généralisée) :  Taxe française en vigueur depuis le 16 novembre 1990 qui contribue au financement de la Sécurité Sociale. Elle est prélevée à la source sur les revenus :
    • D’activité à hauteur de 7,50 %
    • De remplacement à hauteur de 6,20 %
    • De placement à hauteur de 8,20
  • CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) : Impôt créé en 1996 pour résorber l’endettement de la Sécurité Sociale. Son taux, fixé à 0,5 % et calculé sur 98,25 % du salaire brut, est commun à tous les revenus concernés :
    • Revenus d’activité
    • De remplacement (de type allocation chômage)
    • De placement
    • Ainsi que sur la vente d’objets d’art, de bijoux, de métaux, de collections et sur les gains de jeux de hasard
  • Convention fiscale bilatérale franco-allemande :Traité entre la France et l’Allemagne visant à éviter la double imposition des personnes et des entreprises
  •  Document d’information clé pour l’investisseur : Le DICI est un document qui donne les informations nécessaires à l’acquéreur pour l’aider à prendre sa décision. Ce document est obligatoire pour chaque produit d’investissement dans le cadre de la réglementation AMF.

Remarques : Le prélèvement de la CRDS* s’effectue à la source lorsqu’elle touche les revenus d’activité et de remplacement.

Annexe

 Les caractéristiques de NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 :

Sources : Paref Gestion

 *Cette SCPI est un support d’investissement de long terme. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum. Avec un indicateur de risque estimé à 3/7 défensif.

Scénarios de Performance pour un investissement de 10 000 € 

Sources : Paref Gestion

L’Allemagne terre d’accueil ?

Thibault Goullioud
Thibault Goullioud

Thibault Goullioud est diplômé d’Ecole Supérieure de Commerce et titulaire d’un Master avec une spécialisation en M2 « Manager en gestion de Patrimoine Financier ». Après plusieurs expériences en cabinets indépendants et banque privée, il décide de rejoindre WeSave, convaincu que l’avenir de la gestion de patrimoine se trouve dans les nouvelles technologies. Pour lui, transparence, écoute et accompagnement sont les lignes directrices dans la relation conseiller/client.

Category: ÉclaireurÉclaireur Novembre 2019