Nous traversons aujourd’hui une crise sanitaire inédite dont les mesures de confinement qui en découlent ont frappé de plein fouet des segments essentiels de l’économie, et cela pour une durée indéterminée. C’est cette incertitude qui a entraîné la chute des marchés financiers et qui nous amène à nous poser la question suivante :
Le marché immobilier est-il à l’abri d’une telle contagion ?
Jusqu’à très récemment encore orientés à la hausse, et battant même des records à Paris, les prix de l’immobilier se heurtent désormais à un obstacle colossal. En effet, le marché immobilier tourne au ralenti en raison de la fermeture des réseaux d’agences qui sont dans l’incapacité de reprendre une activité normale. Les visites sont impossibles (hormis les visites virtuelles), et on ne peut concevoir qu’un acquéreur signe pour un bien qu’il n’a jamais vu, quand bien même la signature serait encore possible chez le notaire. S’ajoute à cela la construction qui est à l’arrêt, même si des accords ont été trouvés entre le gouvernement et les représentants des entreprises de BTP.
Enfin, l’interruption des crédits immobiliers octroyés par les banques renforce cette mise à l’arrêt. Ainsi le système apparaît comme contaminé à tous les étages, soulevant la question suivante : dans ce contexte, peut-on envisager une baisse de l’immobilier ?
Quand on parle de récession économique, de chômage partiel, de mesures de confinement prolongées, alors il devient évident que les acheteurs se montrent plus prudents, voire plus regardants quant au prix payé au moment d’acquérir un bien physique. C’est pourquoi il paraît indéniable que les prix de l’immobilier soient amenés à baisser. Les notaires tablent sur une baisse de 10 à 15 %, d’autres experts s’attendent à une baisse limitée à 5 %. Pour d’autres encore, les prix vont seulement se stabiliser sur le moyen long terme, et c’est seulement les volumes de ventes qui vont chuter et non pas les prix.
Nous allons voir quelles sont les conséquences pour les propriétaires désireux de se séparer de leurs biens et les potentiels acquéreurs, ainsi que l’impact réel pour l’épargnant qui a investi dans la pierre papier.
Pour les vendeurs…
Il convient de ne pas céder à la panique et surtout de ne pas se précipiter en baissant les prix. En effet, les promoteurs restent optimistes quant à un retour à la normale de l’activité dès la fin de la période de confinement. Ces derniers s’appuient sur un ensemble de facteurs encourageants pour les mois à venir. La demande devrait se réactiver, soutenue par des conditions d’emprunt favorables et des taux d’intérêt toujours bas. La prolongation des dispositifs Pinel et Prêt à Taux Zéro jusqu’en 2021 vient soutenir cette hypothèse. Par conséquent, si vous considérez que l’argent investi n’est pas un besoin fondamental pour le moment, alors vous pouvez voir la crise comme une opportunité de non seulement maintenir vos investissements, mais de réinvestir de manière contre-intuitive, en misant sur le potentiel effet de levier de la reprise qui s’annonce inévitable.
Pour les acheteurs …
L’heure est peut-être à l’opportunisme, même si il convient de ne pas perdre de vue les possibles enjeux que constituent le désendettement et la reconstitution des réserves d’épargne de précaution ! Beaucoup de vendeurs laissent espérer une baisse des prix compte tenu des facteurs anxiogènes qui les assaillent, quitte à déstabiliser le marché de manière durable. En effet, les propriétaires craignent d’une part de ne plus trouver d’acheteurs et d’autre part, de voir la valeur de leur bien diminuée alors que le marché de l’immobilier ne s’était jamais aussi bien porté. Sans compter les dossiers déjà en cours où les délais de rétraction, d’obtention de prêt et de signatures courent déjà.
Dans le cas où l’acquisition d’un bien reste urgente, les acheteurs peuvent continuer à rechercher leur futur logement à distance grâce aux visites virtuelles et aux courtiers immobiliers qui proposent des études de dossiers à distance ou des estimations directement réalisées en ligne.
Pour l’épargnant qui a investi dans la pierre papier…
Tout d’abord, on peut se concentrer sur les risques à court terme entraînés par la suspension des loyers. Ces risques restent limités aux petites entreprises fortement touchées par le confinement. A cet égard, plusieurs sociétés de gestion ont confirmé l’encaissement de la quasi-totalité des loyers du premier trimestre 2020. Ainsi, la mesure de suspension des loyers ne produira pas d’effet négatif sur les revenus versés au premier trimestre. En revanche nous n’avons pas ces mêmes certitudes pour le second trimestre.
Concernant les secteurs d’activité les plus négativement exposés à cette crise, on peut citer les bureaux et locaux d’activités pour PME, l’hôtellerie (touristique ou d’affaires), les commerces non-indispensables ou dépendants de l’activité touristique, et enfin, les locaux liés à l’enseignement.
A contrario, d’autres secteurs d’activité devraient être moins exposés aux effets négatifs de ce virus : les bureaux et locaux loués à de grandes entreprises, les commerces de première nécessité bien situés ou encore les services de livraison au destinateur final. Concernant l’immobilier de santé, l’impact de cette crise sur les Ehpad risque de remettre en cause la pérennité de ce secteur sur le court moyen terme du fait des dépenses à venir pour consolider les exigences en terme de sécurité sanitaire. Cependant sur le long terme, ce secteur devrait résister du fait de la garantie étatique qui caractérise ces établissements : pensionnaires qui paient les EHPAD grâce aux revenus des retraites qu’ils touchent des États.
Ces quelques exemples démontrent que le rendement des SCPI ne s’effondrera pas nécessairement violemment du fait des impacts de ce virus, même si certains rendements pourraient reculer durant quelques trimestres. Pour rappel, le Report A Nouveau (RAN) devrait permettre à de nombreuses SCPI de compenser d’éventuelles suspensions temporaires de loyers. Pour rappel, le RAN correspond au bénéfice non distribué aux associés servant à lisser de moins bons résultats à venir. Si une SCPI redistribue toutes ses richesses chaque année, son report à nouveau sera faible. Les SCPI prévoyantes disposent ainsi d’un report à nouveau élevé (de l’ordre de 10%) permettant ainsi d’absorber une chute temporaire de rendement. Cela concerne en particulier les SCPI privilégiant la diversification et la mutualisation du risque, disposant ainsi de loyers déjà encaissés mais non versés aux porteurs de parts. Des SCPI comme IMMORENTE et EFFIMO1 affichent des RAN de 52 jours. Cela signifie qu’elle pourrait se permettre de verser le même niveau de dividendes à ses associés pendant 52 jours sans encaisser de loyers.
Pour les épargnants inquiets d’une potentielle baisse des prix de parts, le ratio valeur de reconstitution sur prix de part est un indicateur très utile dans les circonstances actuelles. Ce rapport permet de déterminer si le prix de part est décoté ou surcoté. La valeur de reconstitution étant le montant qu’il faudrait que l’investisseur apporte pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée de frais. Ainsi, plus la marge est élevée, plus la SCPI sera en mesure de faire face à une diminution des prix de l’immobilier sans devoir procéder à un réajustement du prix de la part à la baisse.
Conclusion :
Le principal facteur à prendre en considération est la durée du confinement qui est déterminante quant à l’évolution future des prix. Autant de calendriers porteurs de scénarios, optimistes ou pessimistes, très différents, venant brouiller les anticipations sur le long terme.
La chute historique de la bourse agit d’un côté comme une publicité formidable pour l’immobilier. La confiance des ménages a ainsi tendance à se reporter ou encore à conforter l’hypothèse de solidité de la pierre.
En revanche, à l’approche d’une récession qui paraît inévitable, les ménages ne pourront ou ne voudront plus s’endetter sur le long terme autant qu’ils envisageaient de le faire avant cette pandémie. Si les acheteurs sont moins présents, la tension du marché immobilier devrait se résorber. La hausse des prix au m2, jusqu’alors facilitée par des conditions bancaires très favorables et par la pénurie de logements, pourrait s’interrompre, voire s’inverser !
En d’autres termes, une dépréciation des prix des immeubles n’est pas impossible. C’est pourquoi l’emplacement et la composition du patrimoine de la SCPI sont des facteurs jouant un rôle crucial dans la pierre papier. Les actifs les mieux placés et convoités, comme l’immobilier résidentiel, seront les plus résistants à une éventuelle baisse des prix. De plus, avec la montée très forte du commerce en ligne, l’immobilier logistique recouvrant notamment les entrepôts, les locaux d’activité et les centres de messagerie voit sa demande littéralement exploser ces derniers temps. L’investisseur doit également porter son attention à l’endettement de la SCPI et aux réserves mises de côtés (RAN) énoncées plus haut. Autant de facteurs cumulatifs à intégrer dans une sélection pertinente permettant de dissoudre les craintes suscitées par une éventuelle suspension des loyers.
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