La location meublée séduit de plus en plus d’investisseurs du fait de sa fiscalité avantageuse et de loyers perçus supérieurs à la location nue. Pour prétendre au statut de location meublée, celle-ci doit être décente et comporter un certain nombre d’ameublements définis par la loi.
Deux statuts sont disponibles, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP). Le choix du statut dépend essentiellement du montant des loyers perçus et du poids de ces loyers dans les revenus globaux du foyer fiscal.
Les loyers émanant d’une location meublée sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Cette nuance permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
Les Loueurs meublés non professionnels auront le choix entre deux régimes
- Le micro-BIC (disponible si les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 72 600€) permet au contribuable de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses loyers. La somme restante sera alors imposée selon la tranche marginale d’imposition.
- Le régime réel permet de déduire des loyers la plupart des dépenses : frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances. L’amortissement du bien et des meubles sur plusieurs années est également possible. Cette dernière particularité permet généralement pendant plusieurs années de ramener l’assiette taxable à zéro, voire de générer un déficit. Dans le cas d’un déficit, celui-ci est reportable sur les revenus locatifs des années suivantes pendant 10 ans.
Le loueur meublé professionnel sera, lui, automatiquement imposé au régime réel. Les mêmes dépenses seront déductibles, mais le déficit généré pourra s’imputer aux revenus globaux du foyer fiscal et pas seulement aux loyers. Autre particularité, s’il est assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, le loueur étant considéré comme un professionnel, ses biens en locations meublées ne seront pas comptabilisés dans l’assiette taxable. Si le statut de loueur meublé professionnel peut paraître plus intéressant, le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale 2021 pourrait venir vous forcer à refaire vos calculs.
Rappelons qu’avant février 2018, trois conditions devaient être remplies pour prétendre au statut de loueur meublé professionnel :
- Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S) en tant que loueur meublé professionnel.
- Les loyers perçus grâce aux locations meublées devaient être supérieurs à 23 000€ par an.
- Les recettes perçues grâce aux locations meublées devaient représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Si une de ces conditions n’étaient pas remplies, le bailleur ne pouvait pas prétendre au statut LMP.
Cependant, début 2018, le conseil constitutionnel a effectué un changement de ces conditions, en supprimant l’obligation d’être inscrit au R.C.S. Un grand nombre de bailleurs ont donc automatiquement basculé du statut de LMNP à LMP.
Malgré cette modification, les bailleurs LMP qui n’étaient pas inscrits au R.C.S n’étaient pas considérés comme travailleurs indépendants au titre de la sécurité sociale, et devaient seulement s’acquitter des prélèvements sociaux (17,2%) sur leurs bénéfices.
Fin décembre 2020, la loi de financement de la Sécurité sociale prévoit l’assujettissement obligatoire de toute personne ayant le statut de loueur meublé professionnel au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. Un tel changement implique le paiement des cotisations sociales sur les bénéfices par le bailleur en lieu et place des prélèvements sociaux.
Ces cotisations sociales seront comprises entre 35% et 40%.
Le statut fiscal avantageux du régime réel, permet souvent aux bailleurs de ne pas dégager de bénéfices imposables. Dans ce cas, le bailleur ne sera donc pas redevable des cotisations sociales. Cependant, la nouvelle loi prévoit l’acquittement d’un forfait d’un montant de 1 145€ payable à l’URSSAF.
Afin d’illustrer l’impact d’un tel changement, prenons l’exemple de Monsieur X, loueur meublé professionnel depuis plusieurs années.
Monsieur X n’est pas enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés et loue trois appartements pour un loyer total de 26 000€ par an. Monsieur X est au régime réel et déduit bon nombre de charges locatives de son bénéfice. A tel point que les bénéfices de Monsieur X deviennent déficitaires. En 2020, notre bailleur n’a donc payé ni impôt ni prélèvements sociaux. En 2021, Monsieur X devra régler un forfait minimum de 1 145€ même si tous ses bénéfices sont gommés par ses charges déductibles.
Madame Y, quant à elle, loue deux appartements et perçoit 24 000€ de revenus par an. Elle est soumise au statut LMP et n’est pas non plus enregistrée au R.C.S. Après déductions faites des différentes charges locatives, son bénéfice imposable s’élève à 5 000€. En 2020, elle devait donc s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2% sur cette somme soit 860€. En 2021, elle sera soumise aux cotisations sociales, comprises entre 35 et 40%, soit entre 1 750€ et 2 000€ à payer, plus du double donc.
L’impact de cette nouvelle loi ne s’arrête pas ici pour les loueurs en meublés professionnels. En effet, au moment de la revente l’addition risque également d’augmenter. Les plus-values à court terme (amortissement déduits fiscalement depuis le début de l’activité de location meublée) seront également soumises aux cotisations sociales (actuellement soumis aux prélèvements sociaux) sans aucune exonération possible.
Ces mises à jour risquent d’avoir un réel impact sur la stratégie patrimoniale des loueurs en meublés. Nous sommes chez WeSave, disponible pour vous accompagner dans le choix du régime fiscal le plus adapté à votre situation et à vos besoins. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller WeSave afin de bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.
