Lors d’un achat immobilier, plutôt que de devenir l’unique propriétaire du bien, pourquoi ne pas investir en démembrement et ainsi réaliser des économies substantielles ?
Alors, qu’est-ce que le démembrement de propriété ? Dans quelles circonstances est-ce intéressant ? Et qui est redevable des taxes ?
Le démembrement de propriété, qu’est-ce que c’est ?
Le droit de propriété se décompose en trois attributs :
- L’abusus : le droit de disposer du bien
- L’usus : le droit de l’utiliser
- Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus
Lors d’un démembrement de propriété, il faut distinguer le droit de disposer du bien, d’un droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. L’abusus, revient au nu-propriétaire alors que l’usus et le fructus sont attribués à l’usufruitier. Un barème fiscal détermine les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit. Ce barème porte sur l’âge du vendeur, ou bien sur le temps du démembrement si celui-ci est temporaire.
Le démembrement de propriété, quel intérêt ?
Le démembrement de propriété pour préparer sa retraite :
L’investissement en immobilier locatif est une solution particulièrement plébiscitée par les épargnants pour pallier la perte de revenu au moment du départ à la retraite. Cependant, si cette solution est mise en place avant l’arrêt de l’activité professionnelle, les loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,20%. Cela peut vite avoir un effet confiscatoire et décourager l’investissement.
L’épargnant peut alors choisir d’acquérir, pour une durée déterminée à l’avance, la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant provisoirement cédé à un organisme exploitant le bien (organisme de logements sociaux par exemple).
Pendant la période de démembrement, l’usufruitier profite des loyers mais doit également régler les différentes charges.
En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote d’en moyenne 30% à 40% sur son prix d’achat. Cette réduction est définie selon la durée du démembrement. Pour une période de 15 à 20 ans, elle peut atteindre 50%. A terme, le nu-propriétaire retrouve l’entière propriété du bien, sans frais ni taxes. Il peut alors bénéficier des loyers et ainsi profiter de revenus complémentaires.
Cette opération demande de disposer, au moment de l’investissement, d’un capital permettant de faire l’acquisition de la nue-propriété ou de revenus suffisants pour rembourser des mensualités de crédit.
L’investisseur peut également réaliser cette opération au travers des Sociétés civiles de Placement Immobilier (SCPI). Vous pouvez retrouver toutes les informations dans notre article dédié.
Le démembrement de propriété pour préparer sa succession :
Si la valeur de votre bien immobilier se valorise, les héritiers seront soumis à des droits de succession plus importants. Le démembrement peut alors s’avérer intéressant. Il est possible de faire l’acquisition d’un bien immobilier avec vos héritiers. L’investisseur achète l’usufruit du bien, il peut donc par exemple le louer pour créer des revenus complémentaires ou y habiter. Les héritiers deviendront propriétaires de la nue-propriété. Le démembrement sera viager, cela signifie qu’il prendra fin au moment de la succession de l’usufruitier, la pleine propriété revenant alors aux héritiers (nu-propriétaires) sans taxation.
Les deux parties se répartissent le prix d’achat. Celui-ci est défini en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Cette opération permet également d’investir en mobilisant moins de capital (l’investisseur paye 40 % du prix s’il achète l’usufruit d’un appartement à 65 ans, par exemple). Ses enfants profiteront, eux aussi, d’un prix réduit (60 %, dans notre exemple) et récupéreront la pleine propriété du bien sans taxation à son décès.
Attention, pour cela, il faut respecter l’article 751 du code général des impôts : le nu-propriétaire doit prouver qu’il a acquis sa nue-propriété soit avec sa propre épargne, soit avec des fonds issus d’une transmission ou d’une donation. À défaut, la valeur du bien est taxable à 100 % dans la succession de l’usufruitier.
Le démembrement de propriété, qui est redevable des charges et des taxes ?
Lors d’un démembrement de propriété, l’usufruitier est redevable de la taxe foncière, de la taxe d’habitation. Il doit également prendre à sa charge toutes les réparations d’entretien.
Le nu-propriétaire doit, quant à lui, s’acquitter de tous les travaux importants.
En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière, l’article 968 du code général des impôts indique que l’IFI est dû par l’usufruitier pour la pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire n’a donc pas à déclarer le bien dans sa base imposable à l’IFI.
Il y a cependant des exceptions dans lesquelles la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :
L’usufruit légal du conjoint survivant :
Dans le cas d’une succession, le conjoint survivant a la possibilité d’opter, pour une partie (plus ou moins importante selon la répartition de l’héritage) pour l’usufruit de la succession de son conjoint. Dans ce cas, les nus-propriétaires doivent déclarer la valeur de la nue-propriété dans leurs déclarations IFI (s’ils en sont redevables).
Si l’usufruit émane d’une donation entre époux, d’un legs, ou de la donation d’un bien dont le donateur a conservé l’usufruit, c’est l’usufruitier (le plus souvent le conjoint survivant ou les parents donateurs) qui déclare la pleine propriété du bien à l’IFI.
La vente de la nue-propriété à un tiers
L’imposition est aussi répartie lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit.
Le nu-propriétaire ne doit cependant pas être un des héritiers ou un des descendants du vendeur. Il ne doit également pas être bénéficiaire d’une donation ou d’un legs de la part de l’usufruitier.
Les libéralités à une entité publique
Enfin, l’imposition est ventilée lorsque l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien donné ou légué à l’État, un département, une commune ou un syndicat de communes, un établissement public national à caractère administratif ou une association reconnue d’utilité publique.
Souvent méconnue ou peu utilisée par les épargnants français, le démembrement d’un actif est de plus en plus présent dans les stratégies patrimoniales. Si vous souhaitez avoir plus d’informations concernant ce montage, n’hésitez pas à contacter WeSave par téléphone au 01 80 49 70 00 ou par mail à l’adresse [email protected] conseillers se feront un plaisir de vous accompagner !
