Date de publication : 11 septembre 2018

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Concrètement, c’est une forme et un type de placement avec pour objectif d’investir dans l’immobilier. La nuance principale par rapport à un investissement classique (Achat d’un appartement, maison avec ou sans dispositif fiscal…) réside dans le mode de détention final.

En effet, un investisseur acquiert dans le cadre juridique d’une SCPI des parts de propriété collective d’un bien immobilier puisque c’est la SCPI qui se charge directement d’acheter et de louer le bien à des professionnels ou des particuliers. L’investisseur ne détient donc pas directement et de manière tangible le ou les biens dans lesquels il investit. C’est ce que l’on appelle la pierre-papier.

In fine, le loyer généré par la location des murs détenues en direct par la SCPI sera redistribué aux associés, les détenteurs des parts. Une SCPI est donc un placement à vision long terme dont l’objectif principal est d’accorder aux détenteurs de parts des revenus complémentaires réguliers. 

La SCPI est donc un outil performant de diversification du patrimoine vers des actifs immobiliers accessibles et permettant de commencer avec un faible ticket d’entrée pour une performance intéressante.

Les types de SCPI

SCPI de Rendement

L’objectif principal de ces SCPI est de dynamiser et diversifier ses avoirs. Ainsi une SCPI de rendement distribue un revenu/coupon à ses associés. Il faut toutefois distinguer les SCPI à capital fixe et variable. En effet, pour les premières citées, le retrait d’un associé implique la vente de ses parts sur un marché secondaire à des dates fixes, de façon à ce que le capital reste le même. Les SCPI à capital variable donnent la possibilité à l’investisseur de demander le retrait des parts en continu. Ainsi, il n’existe aucune règlementation particulière permettant à un associés de partir même s’il existe une limite de variation du capital.

Une SCPI de rendement peut être investie dans des Bureaux, murs de magasins, entrepôts, locaux d’activité, résidences : hôtelières, séniors, étudiantes, médicalisées…, centres d’affaires, logements, …

SCPI Fiscales

Une SCPI Fiscale a pour but la réduction de l’imposition de l’investisseur (Revenu, IFI) en plus de distribuer des revenus complémentaires. Le principe est donc d’acheter des parts qui vont bénéficier d’une loi défiscalisante. L’investisseur pourra donc profiter des lois correspondantes avec un ticket d’entrée marginal par rapport au coût d’un bien immobilier classique. Entre autres, les loi concernées sont PINEL et MALRAUX. Il est aussi possible d’investir dans des SCPI de démembrement et de déficit foncier.

La fiscalité des SCPI

Fiscalité des revenus

Les SCPI génèrent deux types de revenus : Fonciers et Financiers. Chaque associé est donc imposable au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Pour simplifier leur déclaration les société de gestion des SCPI fournissent des relevés de situation indiquant les montants à déclarer dans les deux catégories précitées.

Les revenus fonciers sont issus du revenu locatif (loyers perçus – charges) produit par le patrimoine immobilier de la SCPI qui est redistribué proportionnellement aux associés en fonction de leur investissement. Le revenu est donc soumis au barème de l’IR et des Prélèvements Sociaux (PS).

Lorsqu’un investisseur investit dans des SCPI à crédit les intérêts d’emprunt donc déductibles des revenus fonciers.

Bien entendu, il est aussi possible d’opter pour le régime dit Micro Foncier afin de bénéficier d’un abattement de 30% mais évidemment sous conditions ( cumul des revenus n’excède pas 15000€, l’associé perçoit d’autres revenus fonciers que ceux provenant de ses parts de SCPI, l’associé ne doit pas détenir de biens ou parts SCPI qui bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire).

Les revenu financiers sont issus des liquidités détenues par la SCPI. En effet, ces sommes “ en attente” d’investissement par la SCPI sont placées sur des supports non risqués et génèrent donc des intérêts. Leur part est marginale mais restent soumis à l’IR et PS.

Fiscalité des plus-values

Commes les revenus, on distingue deux types de plus-values: Immeuble et parts. La plus-values sur les immeubles (Plus value potentiellement réalisée par la vente d’un des biens qui compose l’actif de la SCPI) est gérée en interne par la société de gestion de la SCPI et leur notaire partenaire. L’investisseur n’a pas de déclaration spécifique à réaliser.

Il est en revanche concerné par la plus-value inhérente à la cession de ses parts lorsque le prix de cession est donc supérieur au prix d’achat. (NB: exonérée au bout de 22 ans de détention selon abattement non linéaire). Ainsi le régime fiscal applicable est le régime général des plus values immobilières. Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année,
  • 4 % pour la 22ème année de détention. Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.

Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui seront totalement exonérés qu’après 30 ans de détention. En deçà de cette durée, il existe prévoit un abattement spécifique. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème,
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème jusqu’à la 30ème.

A noter : la cession de parts de SCPI peut avoir une incidence sur le seuil de cession des valeurs mobilières.

Pourquoi investir dans des SCPI ?

Avantages

  • Accession à la propriété plus simple et moins coûteuse
  • Diversification performante
  • Effet de levier possible (et recommandé)
  • Mutualiser son patrimoine immobilier pour diluer le risque
  • Maîtriser ses revenus locatifs

Risques potentiels

  • Liquidité (durée de conservation des parts recommandée > 8 ans)
  • Pas de garantie en capital sur la VL de la parts et sur les revenus

Comment sélectionner une SCPI ?

Afin de sélectionner une SCPI performante, plusieurs critères sont à prendre en considération :

  • La rentabilité historique
  • L’évolution historique du dividende
  • Le taux d’occupation
  • La qualité du patrimoine de la SCPI
  • La société de gestion émettrice
  • Le comportement du marché de parts correspondantes
  • Les frais
  • Le report à nouveau
  • La capitalisation

Les documents d’informations obligatoires

  • Le bulletin d’informations trimestriel
  • Le rapport annuel
  • Les statuts
  • La note d’information
  • Le versement des dividendes
  • Les imprimés fiscaux

Pour aller plus loin : Qu’est ce qu’une SCPI ?

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