Faut-il gonfler son PEL ou son assurance-vie lorsqu’on souhaite devenir propriétaire ?
Dans ce match en deux rounds, nous comparerons d’abord la rémunération de ces deux placements, puis leurs avantages spécifiques.
Round 1 : la rémunération
Le PEL : 1% bloqués à vie
En août 2016, la rémunération du PEL est tombée à 1% brut, soit 0,70% après application de la Flat Tax.
Un taux inférieur au Livret A et à l’inflation ! Placer sur un PEL réduit donc chaque année le pouvoir d’achat de votre épargne. Pas idéal pour acheter de la pierre…
Plus triste encore : le taux du PEL ne dispose d’aucune perspective d’amélioration. Alors que les autres produits d’épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP…) sont périodiquement réévalués à la hausse ou à la baisse, un PEL conserve le même taux durant toute sa vie.
Ne comptez donc pas sur le PEL millésime 2018 pour faire fructifier votre épargne immobilière !
L’assurance-vie : 2,27% pour le profil le moins risqué en 2017
Quel est le rendement de l’assurance-vie ?
L’assurance-vie n’est qu’une enveloppe fiscale : son rendement dépend des supports d’investissement qu’elle contient.
Chez Wesave, l’assurance-vie est gérée selon 10 profils, qui ont réalisé en 2017 des performances comprises entre 2,27% et 10,17%.
Le profil P1, le plus prudent, a réalisé une performance de 2,27% en 2017. Il est majoritairement investi sur le fonds en euros Suravenir Rendement, au capital garanti, qui lui-même a réalisé une performance de 2% en 2017.
Le profil P10, le plus dynamique et le plus apprécié des clients Wesave, a réalisé une performance de 10,17% en 2017, avec une volatilité très maîtrisée.
La volatilité mesure l’ampleur des variations de valeur du portefeuille pendant la période observée, elle permet d’estimer la prise de risque qui a été nécessaire pour obtenir la performance. Si l’analyse des résultats au regard des risques vous intéresse, le numéro 20 de l’Éclaireur a consacré un article détaillé au sujet : La confiance n’exclut pas le contrôle.
Entre ces deux extrêmes, les profils intermédiaires ont réalisé des performances proportionnelles à leur niveau de risque. Tous les profils investis en unités de compte présentent un risque de perte en capital.
Pour valoriser un apport immobilier, une bonne stratégie peut consister à :
– viser un rendement supérieur en acceptant une part de risque d’autant plus élevée que votre horizon est lointain,
– puis réduire progressivement le risque jusqu’à sécuriser totalement le capital lorsque votre acquisition devient certaine.
Certes, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Mais face au taux de 1% brut du PEL, même les profils les plus sécuritaires d’une assurance-vie nous semblent plus adaptés que le PEL pour faire fructifier un apport immobilier.
1er round : 1-0 pour l’assurance-vie
Round 2 : les autres avantages
Le PEL : un taux d’emprunt garanti, mais trop élevé
Placement plus complexe qu’il en a l’air, le PEL permet à la fois de placer son épargne et d’obtenir un prêt immobilier à un taux connu à l’avance. Après 4 ans d’épargne, le PEL permet ainsi d’emprunter à 2,20% (hors assurances).
Aujourd’hui, ce taux n’est pas concurrentiel : on emprunte à 15 ans à 1,10%. Cependant, l’horizon de placement d’un PEL est de 4 à 10 ans. Un taux de 2,20% sera-t-il intéressant au moment où vous souhaiterez emprunter ? Nous n’en savons rien.
Si toutefois vous faites ce pari et gonflez votre PEL dans l’espoir de figer un taux avantageux, vous risquez une déconvenue : le montant empruntable vous laissera sans doute sur votre faim.
Le montant du Prêt Épargne Logement dépend directement des intérêts que vous avez perçus pendant la phase d’épargne. Plus vous avez versé, plus vous avez touché d’intérêts, et plus vous pourrez emprunter un montant important.
Malheureusement, les faibles intérêts (1% par an, 0,70% après flat tax) touchés pendant la période de placement ont tendance à restreindre le montant de ce prêt, faisant porter l’essentiel du financement sur un prêt immobilier classique à taux de marché. Le calcul est complexe mais les banques sont équipées pour réaliser des simulations : n’hésitez pas à solliciter votre banquier au détour d’une conversation sur l’épargne.
Pour finir, précisons que le PEL impose des versements obligatoires (540 euros par an). Prendre date sur un PEL n’est pas donc anodin, et contraint la destination de votre épargne pendant des années.
L’assurance-vie : la souplesse avant tout
L’assurance-vie n’offre aucun mécanisme de prêt : ce n’est pas son but. Elle se distingue en revanche par sa très grande souplesse.
Souvent qualifiée de « couteau-suisse » de l’épargne, vous pouvez l’utiliser pour préparer un achat immobilier mais aussi financer les études de vos enfants, obtenir des revenus réguliers à tout âge de la vie, optimiser la fiscalité de votre succession…
Contrairement à une première idée reçue, l’assurance-vie n’est pas bloquée 8 ans. Les retraits partiels ou totaux sont possibles à tout moment sur une assurance-vie. Mieux : en cas de retrait partiel, le contrat continue à vivre et conserve son ancienneté, contrairement au PEL qui se ferme au premier retrait. Et contrairement à une deuxième idée reçue, la fiscalité n’est pas pénalisante en cas de retrait précoce.
Depuis la création de la Flat Tax, la fiscalité de l’assurance-vie est, au pire, identique à celle du PEL (30%). Mais dans le meilleur des cas, après 8 ans, des abattements peuvent faire totalement disparaître l’impôt (hors prélèvements sociaux). Rappelons que l’impôt ne porte que sur les gains, jamais sur le capital retiré.
L’argent d’un contrat d’assurance-vie reste donc disponible sans pénalité, à tout moment. C’est le produit idéal pour répondre à vos projets de vie et accueillir votre épargne, que ce soit pour un achat immobilier ou tout autre projet.
Pour préparer un achat immobilier, nous vous conseillons de mettre en place des versements programmés sur un contrat d’assurance-vie. Vous épargnerez sans y penser et vous pourrez lisser le risque tout en recherchant de meilleurs perspectives de rendement.
Grâce à sa souplesse, l’assurance-vie remporte ce deuxième round !
2e round : 2-0 pour l’assurance-vie
La vocation du PEL a toujours été d’aider les primo-accédants à acheter un bien immobilier.
Mais le PEL dernière génération ne dispose plus d’aucun avantage pour préparer un achat, et malgré sa popularité persistante, ne tient plus la route face à un contrat d’assurance-vie.
Faites le bon choix !
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