De nombreuses personnes connaissent le démembrement de propriété dans le cadre des donations ou successions, mais peu de personnes connaissent son utilisation en termes d’investissement temporaire. Dans nos précédents articles, nous avons évoqué l’investissement en SCPI, nous allons aujourd’hui expliquer l’acquisition de parts de SCPI par le biais du « démembrement temporaire ». Pour vous aider dans la compréhension de cet article, vous trouverez un lexique à la fin de celui-ci.
Règle de droit
Il faut avant tout savoir que le droit de propriété se décompose en deux parties :
L’usus, qui correspond d’un point de vue juridique au droit d’user d’un bien (usufruit). Exemple : Habiter dans un appartement.
Le fructus, qui correspond quant à lui à la jouissance d’un bien (usufruit). Exemple : Percevoir les loyers.
L’abusus, qui correspond à la propriété simple du bien et au fait de disposer du bien à terme (nue-propriété). Exemple : Céder ou donner un bien.
Au décès de l’usufruitier, il y a extinction de l’usufruit ; l’usufruit rejoint alors la nue-propriété et le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
En démembrement temporaire, cette extinction est définie dès le début sur une période (5, 10, 15 ans), et se déclenche alors à la fin de la période définie (5, 10, 15 ans).
L’application à l’investissement en SCPI
En démembrement temporaire de SCPI, les investisseurs ont la possibilité de faire l’acquisition de la nue-propriété temporaire d’un bien sur une durée prédéfinie (5, 10 ou 15 ans par exemple), durée pendant laquelle l’usufruit profite à une autre personne (physique ou morale).
Dans ce montage, le prix du bien va être réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire par le biais d’une « clé de répartition » (ratio valeur usufruit/nue-propriété). Celle-ci est déjà prédéfinie lors de l’opération et dépend de la durée du démembrement. Voici un exemple de clé de répartition pour une SCPI :
Pour une durée de 5 ans :
- Valeur d’une part en nue-propriété 80,75%
- Valeur d’une part en usufruit 19,25%
Pour une durée de 7 ans :
- Valeur d’une part en nue-propriété 75,25%
- Valeur d’une part en usufruit 24,75%
Pour une durée de 8 ans :
- Valeur d’une part en nue-propriété 72,75%
- Valeur d’une part en usufruit 27,25%
Pour une durée de 10 ans :
- Valeur d’une part en nue-propriété 68,25%
- Valeur d’une part en usufruit 31,75%
L’usufruitier percevra donc des revenus importants rapidement mais ne sera pas propriétaire des parts, il ne se constituera donc pas un capital sur le long terme. En tant que particulier imposé à l’impôt sur le revenu, il peut être avantageux de faire appel à ce mécanisme quand :
- Vous souhaitez obtenir un important complément de revenus immédiatement,
- Vous détenez une poche importante de déficit foncier antérieur et souhaitez l’utiliser,
- Vous recherchez un placement de trésorerie pour votre SCI à l’Impôt sur les Société (un société à l’IS peut amortir l’usufruit).
En effet, en prenant « la clé de répartition » (ratio valeur usufruit/nue-propriété) ci-dessus, en investissant 31 750 € en usufruit temporaire de parts de SCPI sur 10 ans, vous percevrez les revenus pour 100 000 € de parts pendant 10 ans.
Le nu-propriétaire va donc acquérir les parts de SCPI avec une décote, il ne percevra les revenus de la SCPI qu’à la fin du démembrement et récupérera ensuite la pleine propriété des parts à l’extinction de l’usufruit. Pour le nu-propriétaire, les avantages sont nombreux :
- Décote sur la valeur d’achat.
- Baisse de la base imposable de l’investissement à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pendant la durée du démembrement.
- Les revenus fonciers commencent à l’extinction de l’usufruit donc pas d’impôt sur les revenus de la SCPI (revenus fonciers) pendant le démembrement.
- L’abattement pour durée de détention sur la plus‑value immobilière (imposition et prélèvements sociaux) commence au moment du démembrement.
- Potentielle revalorisation du prix de part de la SCPI sur le long terme.
- C’est l’acquéreur qui prend à sa charge les frais pendant la durée du démembrement.
Il sera donc intéressant d’investir en nue-propriété de parts de SCPI quand vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires et que :
- Vous êtes fortement imposé (tranche marginale d’imposition à 30% et plus),
- Vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires à un horizon donné pour compenser une baisse de revenus (pourquoi pas pour la retraite ?).
Vous pourriez alors vous demander « où se situe le piège dans cet investissement ? ».
Vous pouvez considérer votre investissement comme bloqué pendant toute la durée de l’opération jusqu’à l’extinction de l’usufruit. En effet, la nue-propriété et/ou l’usufruit de parts présente(nt) une liquidité encore plus limitée qu’en pleine propriété. Il est donc important de ne pas devoir vendre ses parts avant le terme du démembrement.
L’exemple avec la situation de Monsieur JEAN
Pour illustrer ce mécanisme, nous allons prendre l’exemple de Monsieur Jean, 55 ans, tranche marginale d’imposition 41%. Monsieur Jean n’a pas besoin de revenus complémentaire pour le moment et souhaite partir à la retraite à 65 ans. Monsieur Jean investit 100 000 € de parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans. La clé de répartition pour un démembrement sur 10 ans est la suivante :
- Valeur part nu-propriétaire : 68,25% soit 100 000 €,
- Valeur part usufruitier : 31,75% soit 46 520 €,
- Valeur des parts en pleine-propriété : 146 520 €.
Admettons que la rentabilité de cette SCPI soit de 5% par an sous forme de revenus fonciers et qu’il n’y ait pas de variation du prix de part pendant la durée du démembrement.
La rentabilité de l’investissement pour l’usufruitier sera donc de 73 260 € soit 7 326 € par an pendant 10 ans (rentabilité brute d’impôt).
Le gain de Monsieur Jean sera, dans un premier temps, sous forme de valorisation de son patrimoine, pour un investissement de 100 000 €, Monsieur Jean détiendra 146 520 € au bout de 10 ans, il aura donc fait un gain de 46 520 € nets de fiscalité sur 10 ans et commencera à percevoir, au bout de 10 ans, les loyers de la SCPI pour 7326€paran.
Pour simplifier cet exemple, rien de tel qu’un tableau.
À savoir
- Si vous souhaitez revendre les parts à la fin du démembrement, il ne faudra pas oublier les frais de souscription qui s’appliqueront au moment du rachat des parts de la SCPI (environ 10%).
- Comme tout investissement, la souscription de parts de SCPI en démembrement présente des risques : absence de rendement ou perte devaleur.
- La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital et présente donc un risque de perte en capital.
- La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre.
- Avant de vous engager dans un investissement de la sorte, il vous faut être accompagné par un conseiller en investissement pour vérifier l’adéquation entre votre profil d’investisseur, vos objectifs et l’impact de l’investissement sur votre situation actuelle et future.
Si vous souhaitez avoir plus d’informations concernant ce montage, n’hésitez pas à contacter WeSave par téléphone au 01 80 49 70 00 ou par mail à l’adresse [email protected] conseillers se feront un plaisir de vous accompagner !
Lexique :
- L’usufruit : droit d’user ou de jouir des fruits du bien
- L’usufruitier : personne physique ou morale détenant l’usufruit d’un bien
- La nue-propriété : droit de disposer du bien (le céder ou le vendre) sans pouvoir profiter de celui-ci(user ou jouir des fruits de celui-ci)
- Le nu-propriétaire : personne physique ou morale détenant la nue-propriété d’un bien
- La clé de répartition : elle définit la répartition entre la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriétéà un moment « T », elle est calculée selon le barème fiscal en vigueur mais très généralement demanière à maximiser le gain commun de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
- Démembrement temporaire : acquisition de l’usufruit / la nue-propriété d’un bien pendant une duréedéterminée, à l’issue de laquelle l’extinction de l’usufruit permet au nu-propriétaire de récupérer la pleine propriété du bien sans frais.
